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后疫情時(shí)代 從都市圈視角解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)新格局
2021年08月19日
21世紀(jì)過去的二十年是中國城市高速發(fā)展的二十年，城鎮(zhèn)化是我國邁向現(xiàn)代化進(jìn)程的重要標(biāo)志之一。但今年上半年的新冠疫情也值得引起人們對(duì)過去大城市化問題的反思，一方面大城市人口高度集聚，人口流動(dòng)性大，易產(chǎn)生聚集性疫情等情況，一定程度上可能影響城市的生活體驗(yàn)；另一方面，城市公共資源集聚，運(yùn)行效率高，能夠迅速地對(duì)重大事件做出響應(yīng)，降低管控成本。
在城市向大型化、中心化發(fā)展的同時(shí)，都市圈化已成為中國城鎮(zhèn)化空間格局的新特征。7月30日，中央會(huì)議提出“要以新型城鎮(zhèn)化帶動(dòng)投資和消費(fèi)需求，推動(dòng)城市群、都市圈一體化發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新”，這是繼2019年2月國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》之后，中央和國家層面再次明確提出都市圈一體化發(fā)展的要求。我們認(rèn)為，未來核心城市向都市圈演變的進(jìn)程不會(huì)改變，但后疫情時(shí)代對(duì)都市圈提出了更高的要求，從都市圈一體化的視角看，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局也將出現(xiàn)新的變化。
1.從核心城市到都市圈及都市圈的分類與圈層劃分
按照城市發(fā)展階段理論，城市的發(fā)展一般都將經(jīng)歷“城市-都市圈-城市群”的過程，都市圈是城市演化擴(kuò)張的高級(jí)階段。城市形成后，由于虹吸效應(yīng)和集聚效應(yīng)，人口、資源等會(huì)不斷向中心集聚，當(dāng)集聚到一定階段之后，擴(kuò)散效應(yīng)逐漸大于集聚效應(yīng)，城市的資源和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)沿廊道向周邊輸出，同時(shí)外圍區(qū)域承接核心城市擴(kuò)散的資源，形成區(qū)域節(jié)點(diǎn)，并且相互間的聯(lián)系加強(qiáng)，最終形成核心城市-中小城市-鄉(xiāng)鎮(zhèn)-村落的城市群格局。由此可見都市圈是城市發(fā)展的必然過程，目前我國主要城市中有相當(dāng)一批人口、經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了一定體量，這些城市正在或即將經(jīng)歷都市圈化。
按照發(fā)改委《指導(dǎo)意見》中的定義，都市圈是“以特大超大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心，以1小時(shí)通勤圈為基本范圍，城鎮(zhèn)數(shù)量多、人口密度高、相互聯(lián)系緊密、同城化態(tài)勢(shì)明顯的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)?！边@一定義首次用交通通勤圈的概念對(duì)都市圈的空間范圍進(jìn)行了界定，通過都市圈治理將獨(dú)立城市問題代入?yún)^(qū)域協(xié)同，可有效應(yīng)對(duì)核心城市發(fā)展的“攤大餅”現(xiàn)象以及城市治理的“大城市病”問題。
都市圈根據(jù)發(fā)展程度不同可以進(jìn)一步分為成熟型、培育型和發(fā)展型都市圈（尹稚，2019）。成熟型都市圈核心城市能級(jí)高，輻射能力強(qiáng)，有望發(fā)展為世界級(jí)都市圈，并帶動(dòng)整個(gè)城市群協(xié)同發(fā)展，如北京、上海、深圳、廣州等；培育型都市圈的核心城市已具備較高能級(jí)，核心城市與外圍聯(lián)系不斷加強(qiáng)，能有效帶動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，如杭州、武漢、南京、成都、鄭州等；發(fā)展型都市圈的核心城市能級(jí)相對(duì)低，但有區(qū)位條件、行政等級(jí)、政策等優(yōu)勢(shì)，發(fā)展?jié)摿Υ?，如合肥、長(zhǎng)沙、福州、昆明等。
圈層化是都市圈的重要特征。都市圈從中心向外圍可分為核心區(qū)、城市圈和外圍圈三個(gè)圈層。核心圈從行政范圍上大致為核心城市的主城區(qū)，空間范圍約為城市中心的0.5小時(shí)通勤圈，集聚都市圈核心要素和主要城市職能，是開發(fā)強(qiáng)度最高的完全城市化地區(qū)；城市圈依托于核心區(qū)，空間范圍在1小時(shí)通勤圈以內(nèi)，是主城功能拓展建設(shè)區(qū)域，新增城市人口主要聚集區(qū)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集中布局區(qū)以及制造業(yè)聚集區(qū)；外圍圈層是相對(duì)獨(dú)立但與核心城市有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)聯(lián)系的區(qū)域，是疏解中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域。
2.從都市圈視角看中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局
都市圈的區(qū)域聯(lián)動(dòng)性打破了都市圈外圍城市傳統(tǒng)的縣域經(jīng)濟(jì)模式，促使外圍城市加速向都市圈經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。除自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素之外，外圍城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更大程度上受到都市圈核心城市的影響。以房?jī)r(jià)為例，都市圈外圍城市的房?jī)r(jià)與其所受輻射帶動(dòng)的城市核密切相關(guān)。北京都市圈的廊坊、保定等住房?jī)r(jià)格水平均已高于部分三四線和省會(huì)城市。可見，受益于都市圈一體化，都市圈輻射范圍內(nèi)的中小城市將獲得與二線城市、甚至一線城市相當(dāng)?shù)陌l(fā)展機(jī)會(huì)和資源。
都市圈是吸納流動(dòng)人口的主體空間，人口向都市圈的集聚過程不會(huì)終止，都市圈人口總體規(guī)模將持續(xù)增長(zhǎng)。發(fā)展初期，人口增長(zhǎng)主要集中在核心圈，外圈層人口增長(zhǎng)緩慢；后期核心圈人口趨于飽和，外圈層人口加速集聚，成為新增人口的核心承載地。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展?fàn)顩r本質(zhì)是由當(dāng)?shù)厝丝诹鲃?dòng)狀態(tài)決定。人口在都市圈的分布顯然也會(huì)影響都市圈的房地產(chǎn)空間格局，重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將呈現(xiàn)都市圈化。具體表現(xiàn)為都市圈核心區(qū)的房地產(chǎn)存量房比例越來越高，而增量房越來越多的分布在都市圈的外圈層城市，核心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)更多滿足剛需，租賃住房和保障房的比例將越來越高，而都市圈外圈層兼顧剛需和改善需求，新增住房市場(chǎng)將大大增加。
都市圈等級(jí)不同，房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)不同的特征。以北京、杭州和合肥都市圈為例，由于北京的城市能級(jí)高，都市圈輻射范圍大，都市圈發(fā)育成熟，外圍圈層土地供應(yīng)明顯高于核心區(qū)。杭州都市圈的宅地供應(yīng)同樣表現(xiàn)出明顯的圈層特征；對(duì)合肥都市圈來講，由于合肥的城市能級(jí)較弱，中心城市仍處于人口虹吸階段，住宅市場(chǎng)成交主要集中于核心城區(qū)，尚未與外圈層形成緊密聯(lián)系。
從住宅用地成交量看，都市圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)與核心城市表現(xiàn)出明顯的相關(guān)性，且由于都市圈等級(jí)不同表現(xiàn)出一定差異。北京都市圈體系已基本形成，住宅用地市場(chǎng)總量遠(yuǎn)大于北京市，房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響波動(dòng)較大，2011年和2013年，北京都市圈住宅用地市場(chǎng)迎來兩次成交高峰，2017年調(diào)控政策后，環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，同時(shí)北京共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房等配置增加，北京都市圈住宅用地成交量下降而北京城市住宅用地成交量相對(duì)穩(wěn)定。
3.疫情之后，都市圈房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化、新機(jī)遇和新挑戰(zhàn)
今年4月中共中央國務(wù)院《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》指出，要“推動(dòng)超大、特大城市調(diào)整完善積分落戶政策，探索推動(dòng)在長(zhǎng)三角、珠三角等城市群率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)。放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度?！?nbsp;這項(xiàng)政策再一次表明國家提升中心城市和城市群經(jīng)濟(jì)和人口承載能力的意愿。在后疫情時(shí)代，都市圈治理重要性凸顯，都市圈房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一系列新變化、新政策和新機(jī)遇。
居民住宅偏好出現(xiàn)變化，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)迎來增長(zhǎng)新契機(jī)。疫情并沒有改變我國人口向中心城市及城市群流動(dòng)的大趨勢(shì)，反而由于核心城市的醫(yī)療和公共服務(wù)能力優(yōu)越，房地產(chǎn)吸引力進(jìn)一步增加，一線城市6月住宅均價(jià)環(huán)比漲幅0.75%，高于二線城市的0.51%和三線城市的0.28%。疫情后，居民對(duì)住宅的偏好發(fā)生改變，對(duì)物流條件好的社區(qū)、中大戶型的產(chǎn)品更加青睞，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理能力的關(guān)注度提高。目前國內(nèi)有27家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，其中港股24家，A股3家，對(duì)比港股、A股今年的整體市盈率，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率高于市場(chǎng)平均水平。
都市圈跨城流動(dòng)能力加強(qiáng)，外圍圈層市場(chǎng)價(jià)值提高。都市圈化可避免人口過于向核心城市集中，疫情之后我國對(duì)基建項(xiàng)目的投資增速加快，城際鐵路、高速公路、快速干道等建設(shè)將提高人口的跨城流動(dòng)能力。都市圈的公共交通一體化建設(shè)能有效擴(kuò)大都市圈通勤范圍，提高外圈層節(jié)點(diǎn)城市的市場(chǎng)價(jià)值，TOD等項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊土地溢價(jià)和物業(yè)增值也會(huì)有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用。
都市圈核心城市管控政策將加強(qiáng)，部分都市圈外圍城市可能出現(xiàn)市場(chǎng)升溫。短期內(nèi)國家對(duì)超大城市的人口管控政策并不會(huì)發(fā)生改變。核心城市一方面將通過戶籍改革，住房補(bǔ)貼等措施吸引人才流入，另一方面也將通過管控政策抑制投資性需求。都市圈外圍圈層的市場(chǎng)潛力進(jìn)一步增大，部分外圈層城市可能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫現(xiàn)象。從北京都市圈環(huán)京調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)外圍市場(chǎng)升溫后，基于因城施策、一城一策的政策主基調(diào)，外圍圈層也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策。如深圳在今年7月出臺(tái)限購政策后，25日東莞也出臺(tái)了相應(yīng)的調(diào)控政策，首次對(duì)二手房啟動(dòng)限購。
